Kalasataman kalliit tontinvuokrat

Ryhmärakennuttajat ry kiinnittää Helsingin päättäjien huomiota kevään 2021 haussa Kalasatamassa olevien ryhmärakennuttamistonttien erittäin kalliisiin tontinvuokriin. 

Kirjelmä Helsingin kaupungin päättäjille:

Kalasataman erittäin kalliit tontinvuokrat

Ryhmärakennuttajat ry panee ilolla merkille, että Helsingin kaupunki on käynnistänyt toteuttajien haun ryhmärakennuttamiseen luovutettaville asuntotonteille. 

Hakuaineistosta kuitenkin ilmenee, että Kalasatamassa kerrostalohankkeille luovutettavien tonttien tontinvuokra on määritelty hyvin korkealle tasolle, jopa niin, että kalleimmillaan asukkaan maksettavaksi tulee noin 6,8 euron vuokra asuntoneliötä kohden. 

Ryhmärakennuttajat ry pitää näin kalliita tontinvuokria asumiskustannuksia kohtuuttoman paljon nostavina verrattuna tähänastisiin HITAS- ja muiden asuintonttien vuokriin.

Tonttien vuokratason määrittelystä

Kaupunki on ilmaissut tahtotilanaan, että tontin vuokratuoton olisi perustuttava niiden markkina-arvoon, ja että vuokratuoton tulisi olla 4 % tasolla. Tonttien arvon määritys Helsingin kaltaisessa kaupungissa, missä kaupunki omistaa huomattavan osan tonttimaasta, on vähintään vaikeaa. Ottaen huomioon sen, miten voimakkaasti tonttipolitiikka vaikuttaa lukuisiin muihin kaupungin tavoitteisiin ja kaupunkilaisten tarpeisiin, silkka tuottoprosenttiin tuijottaminen on lyhytnäköistä.  

Riippumatta siitä, miten nyt puheena olevien tonttien arvo tai tuottotavoite on määritelty, tonttienhakuilmoituksessa esitetyt arviot tulevista asuntoneliökohtaisista vuokrista herättävät hämmästystä. Vertailukohteeksi voidaan ottaa Sompasaaressa sijaitseva, vuonna 2019 valmistunut ryhmärakennuttamistalo, joka on sekä sijaintinsa että muiden ominaisuuksiensa puolesta hyvin vertailukelpoisella tontilla. Sen pitkäaikaisessa vuokrasopimuksessa määritetty tontinvuokra ilman alueen keskeneräisyyden vuoksi myönnettyjä alennuksia on nykytasolla 2,82 e/asm2. Kyseessä on HITAS-kohde, joten vuokraan sovelletaan HITAS-sääntelyn ajalta noin 16% hinnanalennusta sääntelemättömään tontinvuokraan verrattuna, mikä käy ilmi tontinvuokrasopimuksessa mainituista luvuista. Jos siis taloa ei olisi toteutettu HITAS-ehdoin, tontin vuokra olisi tällä hetkellä 3,27 e/asm2. 

Kuinka siis selittyy se, että metroaseman toisella puolella sijaitsevien, asukkaiden kannalta hyvin samanarvoisten tonttien vuokrat ovat kovimmillaan yli kaksinkertaiset? 

Kalliiden tontinvuokrien vaikutus ryhmärakennuttamishankkeisiin

Kalliilla tontinvuokrilla on voimakas, negatiivinen vaikutus ryhmärakennuttamishankkeiden luonteeseen. Asumiskustannukset nousevat kalliiden tontinvuokrien kautta kohtuuttoman korkeiksi. Tämä ohjaa hankkeiden asunnot tavallisten keskituloisten helsinkiläisten ulottumattomiin. Taloudellinen kynnys osallistua niihin nousee vielä tavallisena ns. gryndituotantona toteutettavia hankkeita korkeammalle, koska ryhmärakennuttamishankkeet saavat niitä pienemmän osuuden rakennusaikaista yhtiölainaa, eivätkä nousevan talon osakkeet käy pankeille henkilökohtaisten lainojen vakuudeksi. Hankkeisiin osallistuvilta edellytetään siis sekä suurempaa omaa pääomaa että korkeampia tuloja, jotta he selviävät korkeista asumiskustannuksista. 

Toiseksi kalliit tontinvuokrat ohjaavat rakentamaan pieniä asuntoja. Kalliit tontinvuokrat johtavat kohtuuttomiin asumiskustannuksiin varsinkin perheasuntojen osalta. Tämä ei vastanne kaupunginkaan tavoitteita. 

Kolmas ja edellisistä johtuva harmillinen seuraus kalliista tontinvuokrista on, että hankkeet tulevat houkuttamaan lähinnä sijoittajia. Useissa ryhmärakennuttamishankkeissa on ollut tärkeänä osatavoitteena myös asukkaiden keskinäinen yhteisöllisyys, jota palvelemaan on rakennettu yhteisöllisiä tiloja. Kun sijoittajat valtaavat hankkeet, jää tällainen yhteisöllisyys ja sen vaatimat tilat pois – heitä tuskin kiinnostaa niihin sijoittaminen.

Sikäli kuin ryhmärakennuttaminen on nähty yhtenä vaihtoehtona kohtuuhintaisen, laadukkaan ja asukkaiden tarpeita palvelevan asuntotuotannon muotona lakkautettavan HITAS-järjestelmän tilalle, tällä ratkaisulla ei tavoitetta saavuteta. 

Esitys tontinvuokrien uudelleenharkinnasta tai tonttien lunastusmahdollisuudesta

Esitämme siis, että kaupunki ottaisi Kalasataman ryhmärakennuttamistonttien vuokratason uudelleen harkintaan. 

Toinen keino kohtuullistaa tilanne asukkaiden kannalta on, että perustettaville asunto-osakeyhtiöille tarjotaan mahdollisuus lunastaa tontti asuinrakennuksen valmistuttua omistukseensa. Viime vuosina Helsingissä on nähty ilmiö, jossa asuintalojen tontteja on myyty rahastojen omistukseen, jotka ovat sitten perineet tonteista jopa yli 6 % tuottoa vastaavaa vuokraa. Tämä on synnyttänyt uudiskohteiden markkinointivaiheessa keinotekoisen vaikutelman edullisista asunnoista. Kun sitten asumiskulujen todellisuus on valjennut osakkaille, monet taloyhtiöt ovat päättäneet lunastaa tontit itselleen yhtiölainoilla, jotka ovat tulleet huomattavasti edullisemmiksi, tai joissain tapauksissa tämä mahdollisuus on ollut yksittäisillä osakkaillakin. Lunastusmahdollisuuden tarjoaminen ryhmärakennuttamistonttien vuokralaisille olisi vähintään kohtuullista. 

Helsingissä 29.3.2021

Ryhmärakennuttajat ry